Mutuo: come evitare la vendita all’asta della casa
Quando il consumatore contrae un mutuo per acquistare la propria abitazione, si sta, in effetti, concludendo un contratto di mutuo fondiario, disciplinato dagli artt. 38 e ss. del Testo Unico...
Recentemente la Suprema Corte di Cassazione è intervenuta, con la sentenza n. 18758 del 28 luglio 2017, in materia di pignoramento immobiliare, con particolare riferimento al termine per il deposito dell’istanza di vendita allorquando la notifica si perfeziona ai sensi e per gli effetti dell’art. 143 c.p.c., cioè in caso di notificazione a persona di residenza, dimora e domicilio sconosciuti.
Il “nuovo” art. 479 c.p.c., così come da ultimo modificato, statuisce che “il pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi quarantacinque giorni senza che sia stata richiesta l’assegnazione o la vendita”.
Sull’argomento, assume valenza dirimente la ricostruzione della struttura del pignoramento immobiliare offerta da una recente pronuncia della Corte (Cass. 20/04/2015, n. 7998, già ribadita da Cass. 11/03/2016, n. 4751).
Il pignoramento immobiliare, pur componendosi di due momenti processuali (cui corrispondono i due diversi adempimenti della notifica dell’atto al debitore esecutato e della sua trascrizione nei registri immobiliari), è strutturato come fattispecie a formazione progressiva, nella quale, mentre la notificazione dell’ingiunzione al debitore segna l’inizio del processo esecutivo (e produce, tra gli altri effetti, quello dell’indisponibilità del bene pignorato e della pendenza dell’esecuzione), la trascrizione ha la funzione di completare il pignoramento, non solo consentendo la produzione dei suoi effetti sostanziali nei confronti dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti, ma ponendosi anche come presupposto indispensabile perché il giudice dia seguito all’istanza di vendita del bene.
Muovendo da queste premesse, Cass. n. 7998 del 2015 ha precisato che il termine di efficacia del pignoramento immobiliare decorre dalla data di notificazione dell’atto, in tal senso inducendo anche argomenti di ordine sistematico, legati alla ratio dell’art. 497 cod. proc. (che è quella di limitare nel tempo il vincolo cui viene assoggettato il debitore con il pignoramento) ed alla considerazione che la trascrizione potrebbe essere ritardata dal creditore, non sancendo l’art. 555 cod. proc. civ. alcun termine per compiere detta formalità (in maniera conforme, sullo specifico tema, si erano espresse, in passato, Cass. 16/09/1997, n. 9231 e Cass. 27/03/1965, n. 525).
La locuzione «compimento» con cui l’art. 497 cod. proc. civ. segna l’exordium del termine di efficacia del pignoramento non può che essere riferita al perfezionamento della notificazione, dacchè in quel momento si producono (si «compiono», appunto) per ambedue le parti gli effetti di legale conoscenza dell’atto e di pendenza dell’esecuzione.
La scissione degli effetti della notifica per il notificante e il destinatario dell’atto, come risultante dalla giurisprudenza della Corte costituzionale, trova applicazione solo quando dall’intempestivo esito del procedimento notificatorio, per la parte di questo sottratta alla disponibilità del notificante, potrebbero derivare conseguenze negative per il notificante (quali la decadenza per il tardivo compimento di attività dell’ufficiale giudiziario), non anche quando un termine debba decorrere o un altro adempimento debba essere compiuto dal tempo dell’avvenuta notificazione, in tal caso dovendosi considerare per entrambe le parti l’epoca di perfezionamento della notificazione nei confronti del destinatario (principio affermato in relazione al decorso del termine per la costituzione dell’appellante o per il deposito del ricorso per cassazione: Cass. 11/05/2007, n. 10837; Cass. 26/02/2008, n. 4996; Cass. 20/04/2010, n. 9329; Cass. 29/01/2016, n. 1662).
Correttamente, quindi, la Corte territoriale ha computato il termine per il deposito dell’istanza di vendita non dalla data di consegna dell’atto di pignoramento all’Ufficiale giudiziario, ma dal momento in cui il procedimento notificatorio si era perfezionato, ovvero, essendo state adoperate le modalità del cd. rito degli irreperibili, dal ventesimo giorno dal compimento delle formalità indicate dall’art. 143, comma 1, cod. proc. civ.
